Ongekende slooplust leidt onvermijdelijk tot woningnood

Hoogleraar: ‘Waar zij we in ’s hemelsnaam mee bezig?’

 

Nederland stevent af op een nieuwe woningnood, zeker als alle plannen voor massale sloop van met name corporatiewoningen doorgaan. Er moet daarom veel meer worden geïnvesteerd in oplossingen als renoveren en optoppen van goede woningen die tegen de vlakte dreigen te gaan, stelt prof. ing. André Thomsen. Hij baseert zich op zijn TU-onderzoek 'Sloop en sloopmotieven'.

“Ik vind het angstig, dat corporaties complete woongebieden als perspectiefloos opgeven. En dat gebeurt in wijken waar kwalitatief goede woningen staan. Er vindt in Nederland social engineering plaats met behulp van sloop. In de meeste gevallen wordt de kwaliteit van de woningen als reden opgegeven. Maar als je doorvraagt blijkt het niet zozeer om slechte woningen te gaan, maar om de mensen die er in wonen.”

Thomsen, die als hoogleraar Real Estate & Housing is verbonden aan de TU Delft, voerde met zijn collega ir. M.T. Andeweg van Battum een enquête uit onder 56 woningcorporaties. Met een gezamenlijk bezit van 520 duizend woningen zijn die goed voor twintig procent van de landelijke voorraad sociale huurwoningen.

Gekeken werd naar sloopprojecten uit de periode 1993-2013. Aan de corporaties werd onder meer de vraag voorgelegd welke sloopplannen ze hebben tot 2013 en wat daarvan de reden is.

De resultaten logen er niet om. Landelijk gezien willen corporaties de komende tien jaar bijna vier maal zoveel slopen als in het afgelopen decennium. Voor de Randstad zijn de cijfers nog schriller. Corporaties willen hier zeven maal zoveel huizen afbreken. In de vier grote steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht gaat het bijna om een verachtvoudiging. Er wordt van alles aan gedaan om de woningbouwproductie te vergroten maar, constateert Thomsen, dat zal bij lange na niet voldoende zijn om de pakweg 130 duizend woningen te vervangen die corporaties in het komende decennium willen slopen. Vooral omdat tegelijkertijd het aantal woningen afneemt door samenvoeging van bestaande huizen en de woningbehoefte toeneemt door groei van het aantal eenpersoons huishoudens en kleine gezinnen. Daar worden voornamelijk koopwoningen voor teruggebouwd, waardoor de voorraad sociale huurwoningen als geheel steeds verder afneemt.

Dat gemeenten en corporaties problemen met bewoners door sloop proberen op te lossen, noemt Thomsen ‘buitengewoon armzalig’. “Als er werkelijk geloof is in een dergelijke beperkte manier om problemen op te lossen vraag ik me af: waar zijn we in ’s hemelsnaam mee bezig?”

De argumenten die worden aangevoerd tegen renovatie zijn veelal drogredenen, betoogt hij. Renoveren is niet duurder en niet riskanter dan nieuwbouw, zoals algemeen wordt beweerd.

Uit zijn onderzoek blijkt verder dat sociale huurwoningen maar liefst een twaalf maal grotere kans hebben om te worden gesloopt dan woningen van particuliere verhuurders. “Sociale verhuurders hebben de taak bij voorrang de lagere inkomens te huisvesten. Maar juist op die doelgroep is de sloop gericht. Die zorgtaak lappen corporaties dus kennelijk aan hun laars,” constateert Thomsen. “Door de verzelfstandiging wint de harde vastgoedbenadering het van de zorgtaak en fungeren sociale huurwoningen steeds meer als bedrijfsmiddel ten behoeve van het bedrijfsresultaat.”

Volgens Thomsen spelen bij de keus voor sloop vaak ‘geheime agenda’s’ mee. Natuurlijk is nieuwbouw voor gemeenten interessanter: want bij nieuwbouw komt de dekking voor de noodzakelijke vernieuwing van infrastructuur uit de grondkosten. Bij renovatie betaalt de gemeente dat uit eigen zak. “En dat miljoenenverschil zou niet meespelen? Kom nou!” Soortgelijke ‘geheime agenda’s’ spelen bij corporaties, bouwbedrijven en architecten: bij nieuwbouw lopen aannemers minder risico’s dan bij de lastiger in te schatten renovatieprojecten. Architecten werken liever met een schone lei aan iets nieuws ‘voor de eeuwigheid’ dan dat ze zich het hoofd breken over het oplappen van de creatie van een ander. En bewoners vinden het allemaal prima: die zien zich verlost van vervelende buren.

Hoewel hij eenvoudig een lange lijst argumenten oplepelt voor renovatie (bijvoorbeeld: cultuurhistorisch, aanboddifferentiatie, sociale cohesie) onderstreept Thomsen geen tegenstander te zijn van sloop. “Maar met de monomane concentratie op sloop zitten we op een dood spoor. We zullen onze hele gereedschapskist nodig hebben om het dreigende woningtekort van de nabije toekomst te kunnen keren.”

Thomsen brengt binnenkort een eerste tussenrapportage naar buiten van zijn onderzoek.

 

Federatie Bewonerscomités Nieuw Crooswijk