Ongekende slooplust leidt
onvermijdelijk tot woningnood
Hoogleraar: ‘Waar zij we
in ’s hemelsnaam mee bezig?’
Nederland stevent af op een
nieuwe woningnood, zeker als alle plannen voor massale sloop van met name
corporatiewoningen doorgaan. Er moet daarom veel meer worden geïnvesteerd in
oplossingen als renoveren en optoppen van goede woningen die tegen de vlakte
dreigen te gaan, stelt prof. ing.
André Thomsen. Hij baseert zich op zijn TU-onderzoek 'Sloop en
sloopmotieven'.
“Ik vind het angstig, dat
corporaties complete woongebieden als perspectiefloos opgeven. En dat gebeurt
in wijken waar kwalitatief goede woningen staan. Er vindt in Nederland social
engineering plaats met behulp van sloop. In de meeste gevallen wordt de
kwaliteit van de woningen als reden opgegeven. Maar als je doorvraagt blijkt
het niet zozeer om slechte woningen te gaan, maar om de mensen die er in
wonen.”
Thomsen,
die als hoogleraar
Real Estate & Housing is verbonden aan de TU Delft, voerde met zijn
collega ir. M.T. Andeweg van Battum een enquête uit onder 56
woningcorporaties. Met een gezamenlijk bezit van 520 duizend woningen zijn die
goed voor twintig procent van de landelijke voorraad sociale huurwoningen.
Gekeken
werd naar sloopprojecten uit de periode 1993-2013. Aan de corporaties werd
onder meer de vraag voorgelegd welke sloopplannen ze hebben tot 2013 en wat
daarvan de reden is.
De
resultaten logen er niet om. Landelijk gezien willen corporaties de komende
tien jaar bijna vier maal zoveel slopen als in het afgelopen decennium. Voor
de Randstad zijn de cijfers nog schriller. Corporaties willen hier zeven maal
zoveel huizen afbreken. In de vier grote steden Rotterdam,
Amsterdam, Den Haag en Utrecht gaat
het bijna om een verachtvoudiging. Er wordt van alles aan gedaan om de
woningbouwproductie te vergroten maar, constateert Thomsen, dat zal bij lange
na niet voldoende zijn om de pakweg 130 duizend woningen te vervangen die
corporaties in het komende decennium willen slopen. Vooral omdat
tegelijkertijd het aantal woningen afneemt door samenvoeging van bestaande
huizen en de woningbehoefte toeneemt door groei van het aantal eenpersoons
huishoudens en kleine gezinnen. Daar worden voornamelijk koopwoningen voor
teruggebouwd, waardoor de voorraad sociale huurwoningen als geheel steeds
verder afneemt.
Dat
gemeenten en corporaties problemen met bewoners door sloop proberen op te
lossen, noemt Thomsen ‘buitengewoon armzalig’. “Als er werkelijk geloof
is in een dergelijke beperkte manier om problemen op te lossen vraag ik me af:
waar zijn we in ’s hemelsnaam mee bezig?”
De
argumenten die worden aangevoerd tegen renovatie zijn veelal drogredenen,
betoogt hij. Renoveren is niet duurder en niet riskanter dan nieuwbouw, zoals
algemeen wordt beweerd.
Uit
zijn onderzoek blijkt verder dat sociale huurwoningen maar liefst een twaalf
maal grotere kans hebben om te worden gesloopt dan woningen van particuliere
verhuurders. “Sociale verhuurders hebben de taak bij voorrang de lagere
inkomens te huisvesten. Maar juist op die doelgroep is de sloop gericht. Die
zorgtaak lappen corporaties dus kennelijk aan hun laars,” constateert
Thomsen. “Door de verzelfstandiging wint de harde vastgoedbenadering het van
de zorgtaak en fungeren sociale huurwoningen steeds meer als bedrijfsmiddel
ten behoeve van het bedrijfsresultaat.”
Volgens
Thomsen spelen bij de keus voor sloop vaak ‘geheime agenda’s’ mee.
Natuurlijk is nieuwbouw voor gemeenten interessanter: want bij nieuwbouw komt
de dekking voor de noodzakelijke vernieuwing van infrastructuur uit de
grondkosten. Bij renovatie betaalt de gemeente dat uit eigen zak. “En dat
miljoenenverschil zou niet meespelen? Kom nou!” Soortgelijke ‘geheime
agenda’s’ spelen bij corporaties, bouwbedrijven en architecten: bij
nieuwbouw lopen aannemers minder risico’s dan bij de lastiger in te schatten
renovatieprojecten. Architecten werken liever met een schone lei aan iets
nieuws ‘voor de eeuwigheid’ dan dat ze zich het hoofd breken over het
oplappen van de creatie van een ander. En bewoners vinden het allemaal prima:
die zien zich verlost van vervelende buren.
Hoewel
hij eenvoudig een lange lijst argumenten oplepelt voor renovatie
(bijvoorbeeld: cultuurhistorisch, aanboddifferentiatie, sociale cohesie)
onderstreept Thomsen geen tegenstander te zijn van sloop. “Maar met de
monomane concentratie op sloop zitten we op een dood spoor. We zullen onze
hele gereedschapskist nodig hebben om het dreigende woningtekort van de nabije
toekomst te kunnen keren.”
Thomsen brengt binnenkort een
eerste tussenrapportage naar buiten van zijn onderzoek.
Federatie Bewonerscomités Nieuw Crooswijk