VIBA Jubileum Symposium, Utrecht, 28 februari 2002.

"De waarde van het bestaande,

10 redenen voor renovatie"

 

André Thomsen

 

1.       Inleiding

 

De 20^e eeuw zal de geschiedenis ingaan als de eeuw van de massawoningbouw. De woningvoorraad groeide van minder dan 1 tot 6,5 mln. woningen en het landschap veranderde van grotendeels agrarisch in half of geheel verstedelijkt gebied. Vooral de tweede helft van de afgelopen eeuw kende een massale groei: driekwart van de huidige woningvoorraad is gebouwd na 1950. De 20^e eeuw was ook de eeuw van de algemene woningnood: de woningproductie was vooral gericht op onderdak voor de sterk groeiende bevolking, die ruim verdrievoudigde van rond de 5 mln. naar de huidige 16,5 mln. Nog spectaculairder was de groei in woonruimte: van gemiddeld 5 personen in een woning van nog geen 50 m², minder dan 10 m² per bewoner in 1900 naar 2,4 personen in een (nieuwe) woning van 160 m², ofwel ruim 65 m² per persoon nu, cumulatief neerkomend op ruim veertig maal het gebouwd woonoppervlak van rond 1900.

 

Inmiddels is het karakter van de bouwopgave ingrijpend gewijzigd van kwantitatief aanbodgestuurd naar kwalitatief vraaggestuurd. Met het afvlakken van de bevolkingsgroei en het inlopen van het kwantitatieve tekort, lijkt de tijd van een grootschalig door de overheid gestuurd bouwbeleid definitief afgelopen. Met keuzevrijheid als kernthema stelt de overheid zich nu terecht ten doel om de vraag te accommoderen. Betekent dat het einde van de overheidsbemoeienis met de bouwopgave? Op weg naar een nieuw laissez-fair?

Daar is weinig reden voor. Integendeel beginnen enkele grote problemen zichtbaar te worden:

-         het belang van de verouderende woningvoorraad, in verhouding waarmee de nieuwbouwproductie van marginale betekenis wordt, en

-         de toenemende ruimteconsumptie welke zonder adequate vraagaccommoderende maatregelen in de bestaande woningvoorraad een nieuwe woningnood in het verschiet kan brengen.

 

Een van de meeste heikele onderwerpen bij dat laatste is de vraag 'slopen of verbeteren?'. Het niet kunnen of willen maken van die keuze lijkt een van de oorzaken van de stagnerende herstructurering (EIB, 2000). ­­­Dat het om een lastige keus gaat is niet nieuw, er zijn al heel wat studies aan gewijd en rekenmodellen op los gelaten (Van der Flier & Thomsen, 1996). Een eenduidige keus voor het één of het ander valt ook niet te maken, daarvoor is de problematiek te complex, zijn de keuzevariabelen te divers en de consequenties voor de verschillende betrokkenen te vergaand en onderling tegenstrijdig. Wat de keus extra lastig maakt is dat er vaak vooroordelen en geheime agenda's meespelen.

Met deze bijdrage pretendeer ik geen keus te propageren of een eenvoudig recept te bieden. Wel probeer ik wat vooroordelen te weerleggen, geheime agenda's zichtbaar te maken en enkele aspecten aan te stippen die naar mijn mening te weinig aandacht krijgen. Ik begin met een schets van de komende bouwopgave: de ontwikkeling van vraag en aanbod en de consequenties voor het kwaliteitsbeleid en sluit af met 10 redenen waarom renovatie vaak een goede, soms een betere en in toenemende mate de enige optie zal zijn.

 

2.       de nieuwe bouw- en beheeropgave

 

Op een rijtje gezet geven de relevante ontwikkelingen het volgende beeld:

 

-         van bouwen naar beheren

De nieuwbouwproductie neemt af. Ik bedoel dan niet de zogenaamde dip in de bouwproductie waarover momenteel zoveel rumoer is - die was al jaren geleden voorspeld - maar de structurele afname in vergelijking met de bestaande voorraad. Ten opzichte van de voorraad is de productie inmiddels gedaald tot minder dan 1% per jaar, zie fig. 1. Dit is geen nieuw feit maar een proces dat al lang gaande is, dat door velen is voorspeld en dat zich in de hele EU voordoet.

 

Wat het betekent voor het beheer van de woningvoorraad is minder bekend: Als de gehele nieuwbouw­productie vanaf nu zou worden ingezet om de bestaande voorraad te vervangen, zou daar minstens 100 jaar voor nodig zou zijn en moeten we dus uit gaan van een gemiddelde benodigde levensduur van een woning van veel meer dan 100 jaar! In werkelijkheid ligt het vervangingsvolume echter al jaren op 12000 woningen per jaar, minder dan 2 promille van de voorraad en minder dan een zesde van de nieuwbouwproductie van de laatste jaren. Wat dat betekent voor de benodigde gemiddelde levensduur is snel uit te rekenen, evenals het feit dat zelfs een – voor de komende jaren volstrekt onrealistische - verdubbeling van de bouwproductie nog een eeuwenlange levensduur nodig maakt.

Conclusie: In verhouding tot de voorraad wordt de betekenis van de nieuwbouwproductie marginaal. De woonwijk van de toekomst staat er in feite nu al. We zullen heel lang moeten doen met onze bestaande woningvoorraad en hoewel de strategische betekenis van de nieuwbouw belangrijk zal blijven zullen woningzoekenden vrijwel geheel op de bestaande voorraad zijn aangewezen.

 

-         de kwaliteitsbehoefte neemt toe

Zoals in de inleiding al gesteld neemt de ruimteconsumptie gestaag toe. Niet meer de groei van de bevolking maar de toename van het aantal vierkante meters oppervlak per persoon is tegenwoordig de belangrijkste factor achter de woningbehoefte, zie fig. 2. Naast oppervlakte (binnen èn buiten) nemen ook de eisen aan wooncomfort (woonklimaat en voorzieningen) en aan het woonmilieu (locatie, status en buurtvoorzieningen) toe. Ook dit proces is al lang gaande, door velen voorspeld en in de hele EU gaande. Consumenten worden bovendien kritischer en omdat op de geliberaliseerde woningmarkt steeds meer de koopkracht van de sterkste heerst is er in toenemende mate sprake van ruimtelijke segregatie.

 

-         de voorraad veroudert

Mede door de toenemende kwaliteitsvraag komen grote delen van de bestaande voorraad in de problemen. Veel vroegnaoorlogse woonwijken beantwoorden niet meer aan de behoefte: te klein, te sleets, te weinig comfort, te veel gestapelde huur en in ongewilde buurten. Ons huidige volkshuisvestingsprobleem is niet meer zozeer een tekort aan woningen maar een tekort aan geschikte woningen, met gevolg een toenemende vraag naar ruimere duurdere nieuwbouw en een toenemend beslag op de daarvoor nodige schaarse resterende open ruimte. In de Nota Wonen wordt deze ontwikkeling weliswaar onderkend (MVROM 2000, pag. 9 “Het roer moet om") maar wordt de oplossing te veel gezocht in sloop en verkoop (Van der Flier en Thomsen, 2000).

 

-         het milieubelang neemt toe

Om te voorkomen dat Nederland niet alleen steeds voller maar ook steeds vuiler wordt, zal het storten van afval duurder en moeilijker worden en hergebruik worden verplicht. Het klimaatverdrag van Kyoto verplicht tot een uitstootreductie die zonder ingrijpende maatregelen in de bestaande voorraad niet realiseerbaar zal zijn.

 

-         de behoefte aan overheidssturing neemt toe

Het gecombineerde effect van de afnemende nieuwbouw en de toenemende kwalitatieve vraag leidt tot problemen die niet door private marktpartijen kunnen worden opgelost. Zonder ingrijpende overheidsmaatregelen zal de voortgaande groei van de kwaliteitsvraag in de zin van oppervlak en voorzieningen tot toenemende spanningen op de grond- en woningmarkt leiden met een nieuwe woningnood in het verschiet. Ook op andere terreinen (gezondheidszorg, onderwijs) doen zich vergelijkbare problemen voor en neemt de roep om overheidssturing toe.

 

3.       Vooroordelen

 

Ik zet een paar veelgehoorde vooroordelen tegen renoveren op een rijtje:

 

-         renoveren voegt te weinig kwaliteit toe

Renovatie heeft een negatief imago. Staatssecretaris Remkes noemt mijn pleidooi voor meer renoveren en minder sloop een ramp voor de stad. Daarin zit het vooroordeel verscholen dat renoveren een tweede keus is, een inferieur lapmiddel, uitstel van executie en alleen geschikt als je niet kunt of durft slopen.

Onzin! Wellicht dat veel grootonderhoud renovaties zoals die in de naoorlogse sector hebben plaatsgevonden dat beeld in de hand hebben gewerkt, maar de kwaliteit van ingrijpende of hoogniveau renovatie – daar heb ik het over – kan zonder meer gelijkwaardig zijn aan nieuwbouw; volgens het Bouwbesluit gelden voor beiden in principe dezelfde normen. Woontechnisch vallen ingrijpende renovaties met herindeling van het casco vaak zelfs gunstiger uit dan nieuwbouw, vanwege de aanwezigheid van meer overmaat en de mogelijkheid om extra grote woningen te maken.

Misschien moeten we er een andere naam voor verzinnen. Staatssecretaris Jan Schaefer had dat destijds al in de gaten en had het niet voor niets over "vernieuwbouw"! Maar ook daar moet je voorzichtig mee zijn: veel mensen verstaan inmiddels onder "herstructurering" – ook een nieuw begrip om oude vooroordelen te omzeilen – vooral sloop en nieuwbouw.

 

-         een woning heeft een beperkte levensduur, na 50 jaar moet je gaan vervangen

Onzin! Een woning bestaat uit een composiet van bouwdelen met een zeer verschillende levensduur. Bepalend voor de uiteindelijke technische levensduur is de kwaliteit van het casco en dat kan technisch gezien meestal wel een eeuw of wat mee. Bepalend voor de functionele levensduur is de marktvraag, dat wil zeggen: de mate waarin het casco – al of niet middels verbouwing – in vergelijking met een alternatief de veranderende marktvraag kan accommoderen. Wat dat laatste betreft zou de gemiddeld benodigde levensduur macro gezien wel eens enkele eeuwen moeten zijn, zie hiervoor.

 

-         renoveren is duurder dan nieuwbouw

In zijn algemeenheid ook onzin! Zoals gezegd zijn op de kostenvergelijking renoveren of sloop/nieuwbouw al heel wat modellen los gelaten. Een vergelijking van bouwkosten op zich zegt echter weinig. Van belang is de vergelijking van investeringen en baten in de tijd. Afgezien van de toerekening van infrastructurele en bijkomende kosten zijn de investeringen met relatief simpele contante waarde berekeningen te vangen; de kwantificering van de onderling tegenstrijdige baten voor de verschillende betrokkenen en de keuze van het schaalniveau van de vergelijking ligt veel moeilijker.

Binnen ons werkverband uitgevoerde evaluaties en haalbaarheidsstudies laten telkens weer zien dat ingrijpende hoogniveau renovaties over het algemeen goedkoper zijn dan nieuwbouwalternatieven en een grotere prijs- en kwaliteitsdifferentiatie mogelijk maken. Ik kom hier nog op terug.

 

-         renoveren is riskanter dan nieuwbouw

Een vooroordeel dat verwant is aan de kosten. Hoewel de sloop van jonge woningcomplexen inmiddels het tegendeel bewijst, geldt nieuwbouw nog steeds als risicoloos. In de sociale huursector schrikt niemand meer van een onrendabele top van een halve (guldens) of een kwart (euro) ton per woning of meer, maar zelfs een beperkte onrendabele top voor ingrijpende renovatie is vaak niet bespreekbaar. Toch zijn bij bestaande woningen – in tegenstelling tot nieuwbouw - de risicobepalende factoren - in het bijzonder de bewoners en hun voorkeuren – bekend. Zou de aanwezigheid van lastige en/of ongewenste bewoners soms juist als een risicofactor beschouwd worden?

 

4.       Geheime agenda's

 

Vaak zitten achter vooroordelen ook geheime agenda's:

 

-         de gemeente

Als een woonbuurt gebreken vertoont geldt dat meestal ook voor de infrastructuur: bestrating, riolering en de inrichting van het openbare gebied. Soms heeft de gemeente daarnaast andere plannen, zoals bestemmings­verandering en verkeersmaatregelen. Bij ingrijpende verbetering moet de gemeente de infrastructurele kosten zelf dekken, bij nieuwbouw kunnen de kosten worden verdisconteerd in de nieuwe grondexploitatie en heeft de gemeente via het bestemmingsplan een beslissende invloed.

 

-         de verhuurder

De oudere naoorlogse voorraad vormt de 'cash cow' van veel woningcorporaties: tegenover de huuropbrengsten staan relatief lage exploitatielasten. Zolang dat duurt is schijnbaar risicoloos doorexploiteren tot in de gevarenzone en dan 'noodgedwongen' slopen aantrekkelijker - en bij twijfel of meningsverschil over de gewenste aanpak veel makkelijker - dan tijdige kostbare herinvesteringen;.

 

-         de architect

Glossy nieuwbouw scoort beter en lijkt meer creatieve mogelijkheden te bieden dan moeizaam ingewikkeld tijdrovend en ondergewaardeerd herontwerp van bestaande woningen. In architectuur­tijdschriften wordt aan herontwerp van de bestaande voorraad maar weinig aandacht besteed. En ook opdrachtgevers zijn gevoelig voor glossy publiciteit, dus waar kies je voor als je de kans krijgt?

 

-         het bouwbedrijf

Het werken in de bestaande en bewoonde voorraad vraagt vakbekwamer en sociaal vaardiger personeel, een flexibelere organisatie en een andere bedrijfsvoering dan seriematige nieuwbouw, en aan grote tunnelkisten heb je niet veel. Het opbouwen van ervaring in het renovatievak gaat niet zomaar en brengt risico's - bron van vooroordelen - met zich mee. En ook bij bouwers scoort de glans van het nieuwe hoog.

 

-         bewoners

Als een buurt in de sociale gevarenzone verkeert, is sloop een mogelijkheid om van ongewenste bewoners af te komen of met een sloopurgentie een riante positie op de woningmarkt te verwerven.

 

5.       10 redenen voor renovatie

 

In tegenstelling tot deze negatieve invloeden zijn er belangrijke positieve overwegingen om voor herinvesteren in plaats van sloop te kiezen. Ik noem 10 goede redenen voor ingrijpende renovatie.

 

1. aanboddifferentiatie

Om het vraagaccommoderende vermogen van de bestaande voorraad te verbeteren is aanboddifferentiatie nodig. Hoewel de gemiddelde ruimteconsumptie gestadig toeneemt is de feitelijke woonbehoefte van huishoudens, afhankelijk van omvang, leeftijd, inkomen, zorgafhankelijkheid en wooncultuur zeer divers. Bewoners willen niet allemaal een eengezinswoning met een tuintje, als er maar voldoende beschutte buitenruimte aanwezig is blijken gestapelde appartementen het in vergelijking met eengezinswoningen heel goed te doen (Lans, 2001). Herdifferentiatie met behulp van een mix van technische ingrepen (samenvoegen, uitbouwen, optoppen, opplussen, aanbouwen en ook vervangen) en beheermaatregelen (verkopen, sociaal beheer, zorgarrangementen) is daarvoor de geëigende weg. Met alleen een sloop/nieuwbouw strategie lukt dat niet: het levert weliswaar een hoge kwaliteit maar ook tegen een door velen niet gewenst, niet betaalbaar en te weinig gedifferentieerd prijsniveau.

 

2. keuzevrijheid

Keuzevrijheid vormt een van de hoofdthema's van de Nota Mensen Wensen Wonen. In een tijd van toenemende welvaart, mondige burgers en kritische consumenten is het faciliteren van de vraag begrijpelijk, maar alleen zinvol als de vraag ook geaccommodeerd kan worden, en daar ligt zoals hiervoor aangegeven een van de achilleshielen van het beleid.

Maar ook dat nadeel heeft zijn voordeel. Als de mogelijkheid om naar een grotere, betere en dus meestal veel duurdere woning te verhuizen ontbreekt zullen veel bewoners zelf gaan klussen; dat proces is nu al duidelijk te zien in fig. 3, waaruit blijkt dat consumenten – eigenaar-bewoners maar ook veel huurders - nu al rond een derde van de renovatie- en onderhoudsomzet voor hun rekening nemen. Uit het feit dat tweederde van de omzet inmiddels uit niet-projectmatige verbeteringen bestaat mag de conclusie getrokken worden dat op de R&O-markt de individuele opdrachtgever allang de belangrijkste partij is, zonder dat het overheidsbeleid daar overigens erg op in speelt.

 

3. wooncarrière

Voor veel bewoners wordt de aantrekkelijkheid van een wijk mede bepaald door de mate waarin een wooncarrière binnen de wijk mogelijk is, dat wil zeggen de mogelijkheid om de woonsituatie aan te passen aan de inkomens-, gezins- en leeftijdsontwikkeling zonder ingrijpende gevolgen voor de relaties met familie, vrienden, school en verenigingsleven. Ook dat stelt eisen aan de differentiatie van het aanbod, niet alleen op wijkniveau maar liefst ook op buurt- en bouwblokniveau; en ook daarvoor is een ingrijpende verbeteringsmix een beter en efficiënter middel dan alleen nieuwbouw.

 

4. cultuurhistorisch: respect voor het bestaande

Cultuurhistorische overwegingen vormen een onderbelicht aspect van de discussie over de naoorlogse voorraad. Respect voor het bestaande zou een veel belangrijkere rol in de discussie over de aanpak van de bestaande voorraad moeten spelen; niet voor niets hanteert de jury van de Nationale Renovatie Prijs het als een wezenlijk criterium, want “zonder het oude begrijp je het nieuwe niet”^[1]. Gelukkig begint er in plaats van het gebruikelijke dédain meer waardering te komen voor de architectuur en de ruimtelijke kwaliteiten van naoorlogse wijken. Zij het minder dan in vooroorlogse wijken speelt daarbij ook emotionele buurtgebondenheid van de bewoners een te respecteren rol.

 

5. sociale cohesie en draagvlak

Een gedifferentieerde op behoedzame verbetering en hergebruik gericht programma heeft ook belangrijke sociale voordelen, zoals:

-         versterking van het maatschappelijk draagvlak voor herstructurering; vergroting van de betrokkenheid en investeringsbereidheid van de bewoners en hun bereidheid om mee te werken aan de vernieuwing

-         vergroting van de doelmatigheid van publieke middelen, die gerichter, evenwichtiger en daardoor efficiënter kunnen worden ingezet

-         een eerlijker, sociale rechtvaardiger beleid, gericht op een betere verdeling van kwaliteit en ruimte, de ongedeelde stad

-         voorkoming of tenminste beperking van het afstotingseffect van nieuwbouw op de bestaande buurtstructuur

-         vermindering van sociale ontregeling door het verbreken van bestaande sociale netwerken en buurtgebondenheid van met name oudere bewoners

-         vermindering van ruimtelijke segregatie door een beter op de behoeften van de zittende bewoners aansluitend woningaanbod

 

6. herhuisvesting en sociaal-economische gevolgen

Herstructurering van verouderde wijken heeft hoe dan ook ingrijpende gevolgen voor de bewoners. In veel gevallen zal er al of niet tijdelijk verhuisd moeten worden. In een krappe woningmarkt – en dat zal gezien het toenemende ruimtegebruik blijvend het geval zijn – zal de realiseerbaarheid van ingrijpende herstructurering vooral afhangen van de beschikbare herhuisvesting. Met een gedifferentieerde op behoedzame verbetering en hergebruik gerichte aanpak vormt de herhuisvestingopgave een minder kwetsbare achilleshiel en kunnen de nadelige gevolgen van verplaatsing en herhuisvesting van huishoudens en werkgelegenheidechter en de daaraan verbonden kosten beter beheerst worden.

 

7. ruimtegebruik

Zonder verbetering van het vraagaccommoderende vermogen van de bestaande voorraad zal steeds meer open ruimte ten offer vallen aan de toenemende ruimtevraag. Dat knellende probleem zal hoe dan ook de ruimtelijke agenda gaan beheersen en zoals gezegd is aanboddifferentiatie daarvoor een conditio sine qua non.

Overigens gaat het niet alleen om het ruimtebeslag zelf maar ook om de verdeling van de ruimte. Eerder waarschuwden wij voor een doemscenario waarbij de resterende open ruimte in deze rijke tijden wordt ingekocht door vermogende ruimtezoekers terwijl de laagste inkomens achterblijven in het stedelijke restgebied (Van der Flier en Thomsen, 1999).

 

8. duurzaamheid en afval

Ook qua duurzaamheid scoort een breed op energie- en materiaalbesparing en levensduurverlenging van woningen en infrastructuur gerichte verbeteringsstrategie beter dan sloop/nieuwbouw.

Om te voorkomen dat Nederland niet alleen steeds voller maar ook steeds vuiler wordt, zal het storten van afval duurder en moeilijker worden en hergebruik worden verplicht. De betekenis daarvan moet niet onderschat worden: in een tijd waarin duurzaam hergebruik een voorzienbaar groeiende claim op de samenleving zal leggen zullen de met grootschalige sloop gepaard gaande bouwafvalbergen moeilijk zijn uit te leggen.

 

9. het klimaat: Kyoto

En tenslotte heeft Nederland zich gecommitteerd aan het Kyoto-verdrag. Duurzame nieuwbouw alleen is echter volstrekt onvoldoende om de klimaatdoelstellingen te halen, ook daarvoor zal de oplossing in de aanpak van de bestaande voorraad moeten liggen. Het beleid onderkent dit inmiddels, maar of het alleen met tv-spotjes lukt valt te betwijfelen.

 

10. enige optie

Maar de op den duur belangrijkst reden is wellicht het besef van de lange benodigde levensduur van onze woningvoorraad, omdat voor verreweg de meeste woningen vervanging heel lang geen optie zal zijn, omdat de bouw- en investeringscapaciteit daarvoor ontbreekt. Een gezonde toekomst van onze gebouwde omgeving vraagt niet alleen om tijdige herinvesteringen in het vraagaccommoderend vermogen van de voorraad; Remkes' nota Mensen Wensen Wonen bevat op zich de nodige ingrediënten om een doeltreffend voorraadbeleid in gang te zetten. Het vraagt vooral om een andere attitude van alle betrokkenen: overheid, ontwikkelaars, opdrachtgevers, bouwers, beheerders, ontwerpers, adviseurs, burgers en bewoners.

Voor een doeltreffend voorraadbeleid zal er waarschijnlijk meer gesloopt moeten worden dan nu, maar zonder het besef dat de echte opgave ligt in de zinvolle levensduurverlenging van de 99,7% van de voorraad die jaarlijks niet vervangen kan worden heeft slopen geen zin.

 

 

Literatuur::

 

EIB, 2000, "Herstructureringsplannen en woningbouwproductie", (EIB), Amsterdam.

Flier, C.J. van der, en A.F. Thomsen (1996), "Matching alternatives, Design & Decision Support Systems for the management of existing housing stock", paper for the Int. Conference on Design & Decision Support Systems in Architecture and Urban Planning, Spa 1996; (k)

Flier, C.L.v.d. en A.F. Thomsen,1999, “(Groot) onderhoud en verbetering door woningcorporaties: trend en perspectief”, in: A. F. Thomsen 1999, “De kunst van het renoveren”, Delft (DUP).

Flier, C.L.v.d. en A.F. Thomsen, 2000, “Het roer om? Aanpak bestaande voorraad in Nota Wonen”, in: ”Tijdschrift voor de Volkshuisvesting”, 6e jg. nr. 8.

Hooimeyer, P. e.a., 2000, “Perspectief op wonen; rapportage van het Woning Behoefte Onderzoek 1998”, (MVROM) Den Haag.

Lans, 2001, “Hangende tuinen: een gewaardeerde woonvorm?", in: ”Discussiedagen Bouwen en Wonen; de smaak van wonen”, (NIROV) 2001, Den Haag.

Thomsen, A.F., 2000, “Updating the building stock; Best practise evaluation of renovation in the Netherlands”, in: “The Architecture Annual 1998-1999”, Rotterdam (010 Publishers).

SEV, 1999, “Herontwikkeling Naoorlogse Wijken”, Rotterdam.

 

 

 

 

 

 

 Figuur 1

 

Figuur 2

 

Figuur 3