Aedes
is de brancheorganisatie voor woningcorporaties in Nederland.
GEWIKT EN GEWOGEN
Dringend eigen
gebruik bij wijkvernieuwing
Een huurovereenkomst
kan alleen door de verhuurder worden opgezegd op bijzondere, in de wet genoemde
gronden. Zo’n wettelijke grond is bijvoorbeeld ‘dringend eigen gebruik’.
Volgens de Hoge Raad kan er sprake zijn van dringend eigen gebruik wanneer een
verhuurder een woning wil slopen in het kader van wijkvernieuwing ten behoeve
van stedebouwkundige of sociale verbeteringen.
De Aanleiding
In het kader van zo’n
wijkvernieuwingsplan heeft een woningcorporatie besloten een flatgebouw te
slopen. Er is een sociaal plan opgesteld en de huurovereenkomsten zijn op grond
van dringend eigen gebruik opgezegd. Omdat een huurder niet instemt met de beëindiging
van de huurovereenkomst, moet de rechter er aan te pas komen.
Het Geschil
De kantonrechter
beslist dat de vordering van de corporatie om de huurovereenkomst te mogen
beëindigen alleen afgewezen zal moeten worden als de huurder niet aannemelijk
maakt dat het realiseren van het wijkvernieuwingsplan onredelijk is. Omdat de
huurder die onredelijkheid onvoldoende kan aantonen, wordt de vordering
toegewezen. In hoger beroep voert de huurder aan dat er geen noodzaak is voor
sloop van juist deze flat, omdat ook voor andere flats zou kunnen worden
gekozen. De woningcorporatie zou bovendien onvoldoende gemotiveerd hebben dat
sloop van deze flat, in het kader van het wijkvernieuwingsplan noodzakelijk
is ten behoeve van verbetering van het woon- en leefklimaat.
De Uitspraak
Anders dan de
kantonrechter meent het gerechtshof dat de huurder niet aannemelijk hoeft te
maken dat het wijkvernieuwingsplan in redelijkheid niet nagestreefd kan worden.
Het is de woningcorporatie die moet onderbouwen dat er onder andere in financiële
zin sprake is van een dringende noodzaak.
Nadat de woningcorporatie alsnog
voldoende heeft onderbouwd dat sloop van één of meerdere flats noodzakelijk is
om leegstand en verloedering te voorkomen, noemt het hof een dringende noodzaak
aanwezig en verwerpt het beroep van de huurder.
Daarbij overweegt het hof dat voor het
beantwoorden van de vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik, het niet
nodig is dat de woningcorporatie aannemelijk maakt dat alleen door sloop van
deze flat de doelstellingen van het wijkvernieuwingsplan bereikt kunnen worden.
Het gaat erom dat de beslissing om een bepaald pand te slopen, op redelijke
gronden berust.
Het Gevolg
De keuze voor sloop in
het kader van wijkvernieuwing moet steeds gedragen kunnen worden door de
doelstellingen van het plan. Die moeten daarom goed onderbouwd zijn. Voor de
beoordeling of het gaat om dringend eigen gebruik is niet van belang of de
gemaakte keuze de enige optie is.
Mr. Bart de Jonge, advocaat bij Van Breevoort & Ter Meulen, Woerden.
Federatie Bewonerscomités Nieuw Crooswijk