Aedes, 23-06-2004

Aedes is de brancheorganisatie voor woningcorporaties in Nederland.

 

GEWIKT EN GEWOGEN

 

Dringend eigen gebruik bij wijkvernieuwing 

Een huurovereenkomst kan alleen door de verhuurder worden opgezegd op bijzondere, in de wet genoemde gronden. Zo’n wettelijke grond is bijvoorbeeld ‘dringend eigen gebruik’. Volgens de Hoge Raad kan er sprake zijn van dringend eigen gebruik wanneer een verhuurder een woning wil slopen in het kader van wijkvernieuwing ten behoeve van stedebouwkundige of sociale verbeteringen. 

De Aanleiding

In het kader van zo’n wijkvernieuwingsplan heeft een woningcorporatie besloten een flat­gebouw te slopen. Er is een sociaal plan opgesteld en de huurovereenkomsten zijn op grond van dringend eigen gebruik opgezegd. Omdat een huurder niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst, moet de rechter er aan te pas komen. 

Het Geschil

De kantonrechter beslist dat de vordering van de corporatie om de huur­overeen­komst te mogen beëindigen alleen afgewezen zal moeten worden als de huurder niet aannemelijk maakt dat het realiseren van het wijkvernieuwingsplan onredelijk is. Omdat de huurder die onredelijkheid onvoldoende kan aantonen, wordt de vordering toegewezen. In hoger beroep voert de huurder aan dat er geen noodzaak is voor sloop van juist deze flat, omdat ook voor andere flats zou kunnen worden gekozen. De woningcorporatie zou boven­dien onvoldoende gemotiveerd hebben dat sloop van deze flat, in het kader van het wijk­vernieuwings­plan noodzakelijk is ten behoeve van verbetering van het woon- en leefklimaat. 

De Uitspraak

Anders dan de kantonrechter meent het gerechtshof dat de huurder niet aannemelijk hoeft te maken dat het wijkvernieuwingsplan in redelijkheid niet nagestreefd kan worden. Het is de woning­corporatie die moet onderbouwen dat er onder andere in financiële zin sprake is van een dringende noodzaak.
     
Nadat de woningcorporatie alsnog voldoende heeft onderbouwd dat sloop van één of meerdere flats noodzakelijk is om leegstand en verloedering te voorkomen, noemt het hof een dringende noodzaak aanwezig en verwerpt het beroep van de huurder.
     
Daarbij overweegt het hof dat voor het beantwoorden van de vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik, het niet nodig is dat de woningcorporatie aannemelijk maakt dat alleen door sloop van deze flat de doelstellingen van het wijkvernieuwingsplan bereikt kunnen worden. Het gaat erom dat de beslissing om een bepaald pand te slopen, op redelijke gronden berust. 

Het Gevolg

De keuze voor sloop in het kader van wijkvernieuwing moet steeds gedragen kunnen worden door de doelstellingen van het plan. Die moeten daarom goed onderbouwd zijn. Voor de beoor­deling of het gaat om dringend eigen gebruik is niet van belang of de gemaakte keuze de enige optie is.

Mr. Bart de Jonge, advocaat bij Van Breevoort & Ter Meulen, Woerden.

 

Federatie Bewonerscomités Nieuw Crooswijk