Volkskrant, 23 november 2004

 

Wie huur niet kan betalen, moet op een houtje bijten 

Achtergrond / Huren vanaf 2010 in plan van minister vrij

 

Sanne ten Hoove

 

Vanaf 2006 wordt de huur van zo'n 650 duizend woningen vrijgegeven; dat heeft voor sommige huurders aanzienlijke gevolgen. Zeven vragen over het nieuwe huurbeleid. 

Welke woningen worden straks overgelaten aan de vrije markt?
De meest waardevolle woningen worden vanaf 1 juli 2006 vrijgegeven. Minister Dekker van VROM kijkt daarbij niet naar de huidige marktwaarde, maar naar de zogeheten WOZ-waarde, die in 1999 door de gemeenten is vastgesteld. Globaal geldt: is die WOZ-waarde hoger dan 115 duizend euro, dan wordt de woning vrijgegeven.
      Op grond van regionale prijsverschillen mag hiervan echter worden afgeweken. De onder­grens ligt op 100 duizend euro (in regio's met een lage gemiddelde huizenprijs), de boven­grens op 130 duizend (in bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht). Begin 2005 wordt de nieuwe WOZ-waarde vastgesteld, waarna de bedragen zullen verschuiven.
      In totaal worden circa 650 duizend woningen geliberaliseerd, bij elkaar 25 procent van het totaal aantal huurwoningen. Nu is 5 procent van de huurwoningen (met een maandelijkse kale huur boven de 600 euro) geliberaliseerd. 

Wat gaat er veranderen voor de huurders?
Voor de zittende huurders geldt een vierjarige overgangsregeling. Die komt erop neer dat de verhuurders de huur jaarlijks met het inflatiepercentage mogen verhogen. Dat wordt vervolgens elk jaar extra verhoogd. In 2006 met maximaal 2 procent, in 2007 met 3 procent, in 2008 met 3,5 procent en in 2009 met 4 procent. Vanaf  2010 worden de huren geheel vrijgegeven. Hoe de huurprijs zich dan ontwikkelt, is afhankelijk van de wetten, van de markt. Van woningcorporaties wordt verwacht dat ze niet het onderste uit de kan zullen halen. 

Wat verandert er nog meer?
Wie een conflict heeft met zijn huurbaas, bijvoorbeeld over achterstallig onderhoud, is straks slechter af. Vanaf 2010 rest alleen een juridische procedure; een gang naar de huurcommissie is uitgesloten. In de overgangsperiode kan bij de huurcommissie nog wel geklaagd worden over extreme huurverhogingen. 

Wat betekent de liberalisering voor huurders met huursubsidie?
Vrijwel niets. Of ze nu in een corporatiewoning wonen of in een geliberaliseerde woning: hun huur zal gematigd stijgen en de huurbescherming blijft intact. Bovendien worden huurstijgingen grotendeels gecompenseerd door de huursubsidie. Voor alle overige huurders geldt dat de huurstijging zal afhangen van het type verhuurder.
      Particulieren mogen vanaf 2005 1,5 procent plus inflatie rekenen, oplopend tot 3,5 procent plus inflatie in 2009. Wie bij een woningcorporatie huurt - en niet in een geliberaliseerde woning woont - is het beste uit. De huurstijgingen blijven de komende drie jaar beperkt tot respectievelijk 0,4, 0,8 en 1,2 procent boven inflatie. 

Belanden de huurverhogingen in de zakken van de verhuurders?
Niet bij de woningcorporaties. Ze moeten extra woningen bouwen en vanaf 2006 jaarlijks 250 miljoen mee te betalen aan de huursubsidie. Hierdoor gaat de tweede bezuinigingsronde op de huursubsidie niet door. Dekker bekijkt in 2008 of de corporaties aan hun verplichtingen hebben voldaan. Zo niet, dan gaan de huren niet verder omhoog.

En de particuliere verhuurders dan?
Zij kunnen hun kassen spekken. De institutionele beleggers hebben wel herhaaldelijk beloofd dat ze extra woningen zullen bouwen. Dat komt doordat ze na de liberalisering makkelijker geld kunnen verdienen aan huurwoningen. Dekker kan particulieren echter niet verplichten woningen te bouwen.

Wat gebeurt er als ik geen huursubsidie krijg en toch de huur niet meer kan opbrengen?
U zult op een houtje moeten bijten of moeten uitkijken naar een betaalbare (koop)woning. Dekker vertrouwt erop dat die beschikbaar zijn, gezien de bouwprogramma's. Maar ze bekijkt pas in 2008 of dat het geval is. Voor die tijd zijn de huren in het geliberaliseerde gebied al aardig verhoogd.