Persbericht OTB, 3 maart 2005

Onderzoeksinstituut OTB erkent effecten modernisering huurbeleid op stedelijke vernieuwing

Huurbeleid minister Dekker stimuleert koopwens, maar kopen is vaak te duur

Het door minister Dekker voorgestelde huurbeleid stimuleert de koopwens van huurders met een middeninkomen, maar een koopwoning zal slechts bereikbaar zijn voor de hogere inkomensgroepen. Het huurbeleid van minister Dekker lijkt bovendien niet tot meer doorstroming binnen de huursector te leiden.

Dit concluderen Marja Elsinga, Cor Lamain en Gust Mariën van het Onderzoeksinstituut OTB. Zij onderzochten het effect van de modernisering van het huurbeleid op de stedelijke vernieuwing. Minister Dekker veronderstelt dat de liberalisering van de huren de doorstroming bevordert. Vooral niet-huursubsidieontvangers zouden door hogere huren eerder uitzien naar een koopwoning of duurdere huurwoning.

Het onderzoek laat zien dat als huurders hun huidige woning kopen, er gemiddeld sprake is van een stijging van de maandelijkse lasten met een factor 2 tot 3. Hoewel de kosten en opbrengsten van een koopwoning voor een bewoner aantrekkelijk kunnen zijn, blijkt de forse stijging van de uitgaven een drempel. De hoge huizenprijzen belemmeren de doorstroming van de huur- naar de koopsector.

Het onderzoek geeft verder aanwijzingen dat hogere huren kunnen leiden tot een grotere vraag naar koopwoningen en naar betaalbare huurwoningen. Uit interviews met huurders in stedelijke vernieuwingsgebieden blijkt dat de koopwens van huurders door hogere huren weliswaar wordt vergroot, maar dat alleen de hoogste inkomensgroepen hun wens kunnen realiseren. Verder blijkt dat degenen die moeten verhuizen in het kader van de stedelijke vernieuwing grote waarde hechten aan de betaalbaarheid en veelal niet van plan zijn om duurder te gaan wonen.

Om inzicht te krijgen in de gevolgen van een liberalisering van de huren, zijn de ‘markthuren’ verkend. De onderzoekers constateren dat de huren bij een evenwichtige situatie op de woningmarkt kunnen stijgen van gemiddeld € 357,- naar € 382,-, het gaat hier om de zogenaamde gebruikskostenbenadering. Een andere manier om de markthuren te benaderen is om de huurprijzen in de commerciële huursector als referentie te nemen. Volgens deze benadering bedraagt de gemiddelde markthuur € 449,-. Overigens zijn deze markthuren gemiddeld lager dan de maximale huurprijs volgens de huidige huurprijsregulering. Dit laat zien dat de ruimte die het huidige huurbeleid geeft, niet wordt benut door verhuurders.

De markthuren vertonen een grote spreiding over huishoudenscategorieën en gebieden. Met name in de grootstedelijke regio’s is de markthuur hoger dan de huidige maximale huur volgens de huurprijsregulering. Vooral in de regio's Amsterdam en Utrecht is dit het geval en geeft het voorgestelde beleid van minister Dekker aanzienlijke ruimte voor huurverhogingen.

Het onderzoeksrapport ‘Huurbeleid en stedelijke vernieuwing. Een verkenning van de effecten van modernisering’ is te downloaden via www.corpovenista.nl. Het onderzoek werd uitgevoerd binnen Corpovenista, een vierjarig onderzoeksprogramma met als overkoepelend thema de stedelijke herstructurering. Het betreft een samenwerkingsverband tussen acht grote corporaties, Aedes en wetenschappelijke instituten, het Onderzoeksinstituut OTB en onderzoeksgroepen van de Universiteit Utrecht en de Universiteit van Amsterdam.